Les particuliers désireux de faire baisser leurs impôts sont de plus en plus nombreux à opter pour l’investissement locatif. Pour preuve : le succès de loi de défiscalisation immobilière Pinel, instaurée en 2014 et prolongée jusqu’à fin 2017. Acheter un bien immobilier et le louer pendant 6 ans minimum pour diminuer ses impôts : sur le papier le principe est simple, mais la réalité du terrain est plus contrastée. Voici les clés pour réussir votre investissement Pinel.
Entrée en vigueur en septembre 2014, la loi Pinel a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2017. En trois ans, la loi Pinel a conquis de nombreux contribuables souhaitant réduire leur facture fiscale annuelle. En effet, en achetant un bien immobilier et en le louant aux conditions du dispositif, le propriétaire peut obtenir une réduction fiscale, proportionnelle à la durée d’engagement de location.
Voici le taux d’économie d’impôt en Métropole (taux majoré pour l’Outre- mer) :
- – 12% pour 6 ans
- – 18% sur 9 ans
- – 21% sur 12 ans
1 – Définir son budget d’investissement
Quelle somme d’argent voulez-vous consacrer à ce projet immobilier ? Avez-vous un apport personnel ou comptez-vous uniquement sur l’appui d’un crédit bancaire pour réaliser l’investissement ?
Les réponses à ces questions vont vous permettre de dimensionner un projet en cohérence avec vos besoins et vos objectifs. Vous devez être lucide sur votre capacité d’épargne et votre situation financière, pour ne pas vous engager dans un achat inopportun que vous regretterez par la suite. Cette première étape est cruciale pour mieux cibler le secteur géographique (de très fortes disparités de tarifs existent sur le marché immobilier) et le type de bien visé (studio, T1, T2…).
2 – Bien choisir le logement
L’octroi des avantages fiscaux de la loi Pinel est conditionné à des zones géographiques, définies dans la loi. Il s’agit des zones « tendues » sur le marché locatif, où la demande est bien supérieure à l’offre. Les zones éligibles sont classées en catégorie A Bis (région parisienne et couronne), A1 (Côte d’Azur, Ile de France), B1 (métropoles de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés). Les villes de catégorie B2 et même C peuvent être éligibles sur dérogation. L’investisseur doit être particulièrement vigilant sur les villes en zone B2 ou C et même sur certaines communes B1, où la demande locative moins forte peut plomber la rentabilité de l’investissement. Un logement restant vide ne sera jamais rentable !
Une fois le secteur défini, l’investisseur doit sélectionner un bien attractif (de bonne facture, proche des transports, de commerces et d’établissements scolaires…). Pour bénéficier de l’avantage fiscal, le propriétaire doit veiller à respecter les plafonds de loyer fixés par la loi, ainsi que les plafonds de ressources du locataire. En effet, l’occupant du logement ne doit pas percevoir des revenus annuels trop élevés, car le dispositif a été conçu pour faciliter l’accès au logement des particuliers aux revenus modestes.
3 – Chiffrer son projet
Votre budget d’investissement est déterminé, votre bien immobilier est sélectionné, vous devez concevoir un véritable montage financier.
Avant de vous lancer, un outil peut vous aider à estimer la rentabilité de votre investissement et à vous donner une vision claire de votre projet. En quelques minutes, directement en ligne, vous pouvez simuler votre investissement loi Pinel et chiffrer votre bonus fiscal. Ensuite, il vous restera à prendre contact directement avec des promoteurs, des experts de l’immobilier, pouvant vous aiguiller. Privilégiez des acteurs locaux, fins connaisseurs du marché locatif local sur lequel vous voulez vous positionnez.